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配建制度之下: 保障房遇成本难题 开发商拿地心态微妙

作者: 时间:2017/8/30 14:48:00 来源:21世纪经济报道

摘要:位于北京市北五环附近的某大型楼盘小区内,业主小何这几天惴惴不安。因为隔壁几栋楼的邻居正连日向楼盘开发商抗议,要求把中间的黑色铁栅栏拆掉,从而能够共享楼盘小区内的绿地和健身设施。小何担心,自己的居住条件 ......

位于北京市北五环附近的某大型楼盘小区内,业主小何这几天惴惴不安。因为隔壁几栋楼的邻居正连日向楼盘开发商抗议,要求把中间的黑色铁栅栏拆掉,从而能够共享楼盘小区内的绿地和健身设施。小何担心,自己的居住条件会受到影响。

小何是在2012年买的房子,交房的时间已是2015年。这个大型楼盘小区里,既有楼盘别墅,又有普通商品楼盘住宅,还有保障房,这三类房屋之间都被围栏隔开。此次参与抗议的,正是保障房的业主。

隔壁的楼盘小区,近期也出现了类似的抗议。

从2010年起,北京在土地出让中,逐渐将保障房地块配建到商品房地块中,这也使得楼盘项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。出于楼盘项目整体利润的考量,部分楼盘开发商将商品楼盘住宅部分的容积率做低,并用围栏或围墙隔开,使其业主享受更好的居住舒适度,并卖出更高的价格。但这也同时影响了保障房业主的居住品质。

今年上半年,随着这类“混居”楼盘小区陆续进入收房阶段,一些保障房业主开始维权,并通过相关渠道反映至监管部门。“涉事”的项目多为北京的热销楼盘,涉及众多知名房企。

8月25日,北京市住建委对此表态称,已采取严厉措施,要求开发企业按照规划进行建设,未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离。开发企业违法设置隔离障碍的,住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

这一表态的潜在影响不容忽视。正如小何所在的楼盘小区,在一些已交付的楼盘小区里,保障房和商品楼盘住宅业主之间对于拆不拆围栏,产生很大分歧。

楼盘开发商同样为难,若真的实现“配套均摊”,商品楼盘住宅项目便无法“独享”某些优势,楼盘项目的卖点也就受到影响。对于趋于楼盘豪宅化的市区楼盘项目来说,这种影响不可忽略。

建立在配建制度上的脆弱平衡,正随着对围栏的整治被打破。

摊平保障房成本

楼盘小区内建围栏进行分割的情况早已有之。前些年,一些商品楼盘住宅项目的几栋楼盘住宅楼被某些单位团购后,会用围墙隔开,有时候会用一排树隔开。

近些年来,团购现象大大减少。但从2009年开始,北京探索土地捆绑出让制度,将保障房楼盘地块配建到商品房地块中,这使得楼盘项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。2014年以后,北京几乎没有纯商品楼盘住宅地块,部分土地因竞争激烈,甚至最终以全保障房的形态出让。

楼盘小区内设置围墙的现象主要出现在这类楼盘项目中。某房企人士向21世纪经济报道记者表示,保障房的价格相对确定,且往往低于市场平均水平,因此商品楼盘住宅的定价和销售情况,是决定项目盈利的关键因素。在实际建设中,小区的绿地、景观、配套等资源都会向商品房倾斜,使用围栏隔开,也是保证商品房业主“独享”资源的一种方式。这有助于商品房以更高的价格出售,并平摊保障房的成本。

事实上,在北京很多“混居”楼盘小区中,除了设置围栏隔断外,商品楼盘住宅和保障房还通常使用不同的推广案名,后期还使用不同的物业公司管理,因此很多购房者和业主都默认为“这是两个楼盘小区”。

“有些楼盘小区里,楼盘别墅项目跟普通商品房项目之间,也会用围栏隔开。”上述房企人士说,其逻辑是一样的,即让别墅卖得更贵些。

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