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房贷没还清怎么交易?买这样的房子怎么避免风险?

作者: 时间:2017/8/25 14:42:00 来源:

摘要:一、买房贷款转按揭是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房买房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。意思就是将现有剩余贷款转给新的买房人,这就需要取得买房贷款银行的同意,同时如果买 ......

一、买房贷款转按揭

是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房买房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。意思就是将现有剩余贷款转给新的买房人,这就需要取得买房贷款银行的同意,同时如果买房的人不想在现有贷款银行办理买房贷款,还会涉及到跨行转按揭。今年买房贷款政策收紧,银行对“转按揭”限制会更多了,只有少数银行可以做,所以这种方法有一定局限性。

二、用买家买房首付还清贷款

这种方法比较常见,如果买家是全款买房就比较简单,卖家直接跟银行申请提前还款,将房子解除抵押。如果买家也需要买房贷款,可以用买家的买房首付款支付剩余的房贷,如果不够,则卖方要另外再想办法。

三、用抵押物申请抵押贷款还清买房贷款

最后这种方法,是在上面两种方法都行不通的情况下可以尝试的。卖房人可以用房产等抵押物向银行申请抵押贷款,偿还剩余按揭买房贷款。

对于买房者来说,购买贷款还没还清的房产同样存在风险,卖家对房屋价格反悔、房屋解除抵押办理过户期间,房主出现债权纠纷导致房子不能正常过户,都是有可能发生的情况。

那么该如何避免这些风险呢?主要有以下几种方法。

1、在买房合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题

最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费,解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到买房合同中,出现问题比较好维权。

2、对房屋进行预告登记

所谓预告登记,官方定义是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》第20条:登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

说得通俗点就是,在双方完成预告登记后,房主不能没经过买房人同意,就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人,即便是已经跟第三方签了抵押买房合同、担保合同,合同也无效。在预告登记之后,房主还是可以继续出租房屋获得收益,直到买家办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖,既保障了买房人权益,也保障了房主权益。

不过需要注意的是,预告登记是有有效期的,法律规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记时效”,也就是说预告登记的有效期是三个月,在这三个月内要完成不动产登记,也就是产权登记。如果时间来不及也没关系,可以反复申请预告登记,因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是,二手的经适房不能进行预告登记。

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