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万达、融创与富力的地产界交易隐藏何种商业逻辑?

作者: 时间:2017/7/21 13:52:00 来源:21世纪经济报道

摘要:王健林、孙宏斌与李思廉,均将这次交易称为“三赢”。但这种自我认定,仍然遭到一片吐槽。有一个形象的比喻是:三个人斗地王,怎么可能都赢?我个人基本相信,这宗交易三家公司的商业逻辑都 ......

王健林、孙宏斌与李思廉,均将这次交易称为“三赢”。但这种自我认定,仍然遭到一片吐槽。有一个形象的比喻是:三个人斗地王,怎么可能都赢?

我个人基本相信,这宗交易三家公司的商业逻辑都是成立的。万达短期内回收大量现金,甩掉经营并不轻松、利润微薄的77个酒店,提前完成轻资产转型;融创以低廉成本迅速获得建筑面积近5000万平方米的土地储备,且处理掉了搭售的酒店重资产;富力房地产集团以惊人的6折价格取得这批酒店,成为国内拥有五星级酒店数量最多的集团,为其推进酒店资产IPO赢得了规模的优势。

但是,摆在明面上的理由,人们是不愿意相信的。比如,王健林将这么庞大的资产一起卖了,而且卖得很便宜,就完全不可思议。他一定是太缺钱了,或者是有什么不可告人的内幕。等到万达6个海外项目融资受限、300亿公司债发行受阻的消息传来,揣测者像中了大奖似地说:你看,我说中了吧。

其实海外项目与国内项目的融资通道是完全不同的。万达房地产企业300亿公司债是去年10月新一轮调控开启后申请的,同时未批准放行的还有一批房地产公司债,包括融创中国的100亿元公司债。但就像标题党之所以盛行,是因为人们只看标题,也只记得标题。

以至于王健林不得不在7月19日的发布会上强调万达“不差钱”:万达商业贷款加债券总额有2000亿,账面现金1000亿,本次转让回收现金680亿,现金总计达1700亿。此前的7月10日他还表示,要在两三年内把万达的贷款都还清。

看到媒体纷纷报道万达、融创发债受阻的消息,我联想起前段时间,可能就是同一批媒体,还报道了,房地产企业融资全面收紧,其中被反复拿出来说的,就包括公司债发行紧急收缩。甚至有报道称,除极少数大企业外,房地产企业公司债发行基本暂停。那么,剔除这个背景,单拿万达或融创发债受阻,就是选择性盲障了。

再譬如,融创、万达等大型房地产企业受到银行风险专项排查的消息。在万达融创做大生意的时候,抛出这条消息,挺吓人的。似乎融创因为发起几宗并购,就走到了悬崖边缘。要是不了解融创现金流的银行,听到这个情况肯定会对它关上大门。

我一直认为,中国房地产企业不是垄断不垄断的问题,而是集中度太低的问题。因为拿到一两幅好地块就能吃个十年八年的企业,不少。前30名的房地产企业,占据50%的房地产市场比例,才是合理的。不是说,市占率更高的品牌房地产企业就是低价售房的大善人,而是说,规模化可产生更高的生产效率。

规模化和集中度的提升,最合适的途径是并购。而任何一个房地产行业,并购就意味着杠杆。没错,我们的经济正在去杠杆化。但这也不是说,要将杠杆绝对清除出去。那就取消商品房预售制度和开发贷款好了。

前几年房地产企业将债务杠杆发挥到极致的企业,如恒大。一个例子是,利用永续债这个工具。当时,业内大批从业者包括专家,都对恒大房地产企业这个做法捏把汗。但事实证明,恒大房地产企业用快速的规模化发展,化解了债务忧虑,短短三年就冲上了房地产企业老大的位置。

我这么类比,并不是说,融创这几年大举并购,就一定是冲着房地产企业老大位置去的,虽然7月19日王健林也表示了,完成此次收购后,将助推融创收入两年内进入中国房地产企业前两名。我是说,快速发展的企业,追求规模化的企业,离不开杠杆,一定阶段必然是有着较高的负债率。而债务的安全边际,既不是由七嘴八舌的专家,也不是由评级公司决定,而是企业老板和CFO决定。

有一个现象是,上升期的经济体,与快速发展之中的规模化企业,分别是国际和国内舆论关注的焦点。这也没太多奇怪的。有句话叫做,能承受多大的诋毁,就能接受多大的荣耀。事实上,舆论从来都是在聚光灯下放大你的斑点。

我个人特别讨厌以妖魔化、阴谋论和非经济化的视角来看待一个企业。因为,这样的视角不会也不愿意理解你的商业逻辑。而现实是,非理性的声音总是会干扰甚至影响到有关部门的监管决策。如果不从商业逻辑来观察和分析一个企业,就会扭曲它赖以维生的环境。

舆论是商业伦理的主要滋养土壤。企业是社会的主要组织。无论是机构还是个人,多一点善意,少一点阴暗和恶意,将增长阳光的温度。而大企业更能折射微观经济行走的方向,人为因素造成它们的迷失,绝不仅仅是企业自身的损伤,而是整个社会肌体付出的成本。

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